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　　2020年上半年，經歷了疫情沖擊、市場修復，樓市表現可圈可點。走出停擺、斷崖式下跌的行情，樓市一路穩步前進。新房市場在豪宅的引領下，量穩價升；二手房市場則迅速復蘇，總體量價較為穩定。

　　業內人士預計，樓市“金九銀十”仍會出現，若市場運行穩定，全年成交量比去年減少一成以內。隨著成交量走穩，下半年價格會出現小幅上漲。

　　受疫情影響，今年上半年，全國供求節奏出現滯后，尤其是一季度，幾乎處于停滯狀態。樓市也不例外，雖然通過網上直播的方式，一些企業積極以價換量，但和去年相比，供求均出現了不同程度的縮水。不過，隨著疫情逐步得到控制，4月后，開啟一波供應潮，在高供應推動下，市場迎來遲到的“小陽春”。

　　入市產品類型上，今年高價房項目為搶眼。綠地外灘中心的住宅部分“綠地海珀外灘”于今年3月24日迎來首次開盤，平均售價達13.8萬元/平方米，銷售總價達1.15億元，這是今年疫情以來線上開盤的項目，開盤當日去化率達到85%，其中小戶型部分已經售罄，較好的成交數據，給予了市場較大信心。

　　認籌率是目前新房市場中能夠反映購房者對樓盤喜好程度的直接指標。4月供應潮開啟后，高端項目幾乎逢開盤就“日光”，尤其是一些熱點區域的熱點項目，認籌率超過1:6。據媒體報道，今年4月底，位于前灘的東方惠禮推出411套房源，共計吸引2284組有效認籌，認籌率超550%，僅次于2018年4月開盤的中糧前灘海景壹號的3127組，因此，毫無懸念，開盤迎來“日光”。

　　在此基礎上，前灘又在6月迎來一個重磅項目：三湘印象名邸。6月底，三湘印象名邸推出142套房源，搖號人數達到955組。近期，三湘印象名邸在互動平臺回答投資者提問時表示，今年該項目認籌率超670%，將為帶來約30億現金流。

　　不過，5月后，市場出現分化，部分項目認籌效果不理想，只有幾十套，而一些項目依然是“日光”。據東方公證處數據顯示，今年上半年，參與公證搖號的項目共計60盤。在這些盤中，有31個項目認籌率超80%，也有22盤認籌率未超50%，樓市冷熱較為不均。

　　從上半年項目表現來看，來自中原地產的統計數據顯示，位于虹口區的瑞虹新城天悅郡庭以成交面積63611平方米的成績，位居上半年新建商品住宅成交面積首位。緊隨其后的是位于南匯區的金地云筑和奉賢區的臨港藍灣誠園，分別以成交58834平方米和56499平方米的成績分列第二位和第三位。

　　從整體成交數據上看，受疫情影響，今年上半年新建商品住宅成交346.11萬平方米，累計同比減少4.44%。其中，高價房表現較為亮眼，單價10萬元以上的項目一共成交2828套，同比增加98.18%。

　　中原地產市場分析師盧文曦指出，這次疫情催生一部分改善客群入市，同時也催生部分資產配置需求。從歷史表現來看，越是核心地段房產扛跌能力越強，更何況新房多少還受到限價影響，入市價格比預期稍低些。因此，今年豪宅成為市場為突出的產品。

　　市場的活躍，逐步反饋至入市價格上。尤其在豪宅項目上體現得更為明顯。新京報記者了解到，浦東前灘三湘印象名邸入市均價超12萬元/平方米，而同區域內此前開盤的項目，均價都沒有突破10萬元/平方米。另外，6月底，翠湖天地五期開盤入市，均價超過16萬元/平方米。

　　來自中指研究院的統計數據顯示，今年上半年，市商品住宅（不含保障性住房）成交均價為59082元/平方米，同比上升7%。其中，6月份，市商品住宅（不含保障性住房）成交均價為56526元/平方米，環比下降10.8%，同比則上升6.6%。

　　與新房市場相比，二手房市場更能真實地反映市場供需狀況。回顧今年上半年，與新房市場相比，二手房市場復蘇速度更快。

　　來自中原地產統計數據顯示，1月份、2月份受到傳統淡季及疫情影響，二手房成交墜入谷底。但隨著3月陸續恢復正常，二手房市場成交快速反彈。隨著疫情影響趨弱，4月份、5月份成交進一步增大，尤其是5月，成交攀升到2.8萬套，達到2016年10月以來的新高。在此基礎上，6月雖然市場有所降溫，但交易量仍達到了2.7萬套。

　　“市場雖然復蘇，但還達不到熱的程度。近期二手房成交走高，是因為前期需求擠壓，集中開閘后補量的過程，高位運行一段時間后會回落下來。”盧文曦稱。

　　在成交價方面，受益于疫情平穩后，積攢的購房需求集中釋放，使市場迅速火熱，成交均價也隨之一路走高。聚焦在6月份，易居添璣數據對各區域統計數據顯示，6月各區二手小區均價相比今年1月大多出現了上漲，僅有徐匯和崇明均價相比1月出現下跌，其中，徐匯跌幅也僅是0.14%。而價格漲幅的區域，多為傳統住宅供應和成交集中區域，如浦東，閔行、青浦和奉賢，小區均價漲幅均超過了3%。

　　行情的向好，導致掛牌價較為堅挺，業主層面也沒有太大的議價空間。中原二手房報價指數方面，目前在40%-43%區間震蕩，和去年同期類似。掛牌價格上，300萬以內房源，年初還能還價2%-3%，年后隨著市場復蘇，議價空間縮小至1%以內。

　　“此類房源從掛牌到去化周期開始縮短，年初大概在2-3個月，現在低總價房源為1個月左右。5月份后，500萬左右的房源開始活躍，市場熱點由剛需轉向改善。”不過，盧文曦指出，千萬以上二手房還較難消化，議價空間在5%以上，和年前差別不大。

　　之所以二手房價格有所上漲，盧文曦分析稱，“由于疫情得到明顯控制和好轉，積極推進復工復產復市。尤其是3月后小區陸續解除封閉式管理，有助于帶看順利進行。目前價格總體看，還是這一輪調整以來的低點，大家愿意入市。”

　　值得一提的是，今年入學政策有所調整，除延續公民同招外，民辦學校采取搖號入學，由此增加了入學的不確定性。基于此，一些家長為確保子女能進入的學校便選擇優質公辦學校的學區房。因此，今年徐匯、楊浦等部分學區房房源掛牌價格出現了上漲。

　　年中過后，樓市競技進入下半場。那么，下半年樓市將呈現怎樣的發展態勢？對此，易居研究院副院長楊紅旭表示，疫情影響下，新房市場經歷了量價齊跌，預計下半年會逐步進入短周期上升階段，溫和升溫。由于房企二季度沖刺較猛，三季度成交量會有所回落，價格方面則會保持二季度的溫和上漲態勢。

　　盧文曦亦表示，樓市調控基調未變，市場不太可能走出反轉行情。因此，樓市走勢上很可能和去年一樣，成交高點在上半年產生。預計全年新房成交量和去年相仿或減少一成以內，但成交均價受到豪宅集中入市影響略有上漲。

　　在二手房方面，業內人士表示，因疫情延后的購房需求目前可能仍未全部釋放完畢，預測在7、8月份仍會有不低于去年同期的成交量。下半年會保持相對穩定的市場成交與價格，整體房地產市場處于良性發展階段。

　　“預計‘金九銀十’仍會出現，若市場運行穩定，全年二手房成交量比去年減少一成以內。隨著成交量企穩，下半年二手房價格會出現小幅上漲，中原報價指數預計會達3%左右的漲幅。”盧文曦說。

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